През последните години се наблюдават значителни промени в европейските и международните стандарти за оценяване на недвижими имоти, както и в регулациите, свързани с енергийната ефективност. Тези промени оказват съществено влияние върху практиката на оценителите и брокерите на недвижими имоти. В тази статия ще разгледаме основните насоки, в които тези промени се отразяват на работата на специалистите в бранша.
Промени в Европейските и Международните стандарти за оценяване (EVS и IVS)
Европейските стандарти за оценяване (EVS) и Международните стандарти за оценяване (IVS) претърпяха значителни актуализации, целящи хармонизиране на оценителските практики и повишаване на прозрачността на пазара на недвижими имоти. Тези промени включват нови изисквания за оценка на енергийната ефективност на сградите и интегриране на устойчиви практики в процеса на оценяване. Оценителите трябва да се запознаят с тези актуализации и да ги прилагат в своята работа, за да осигурят точни и надеждни оценки.
Регламент (ЕС) 2024/1623 на Европейския парламент и на Съвета на ЕС (CRR)
Регламент (ЕС) 2024/1623 въвежда нови изисквания за капиталовите изисквания на кредитните институции, включително по отношение на обезпеченията с недвижими имоти. Това налага оценителите да бъдат особено внимателни при определяне на стойността на имотите, използвани като обезпечение по кредити, като отчитат фактори като енергийна ефективност и устойчивост. Брокерите и агентите на недвижими имоти също трябва да са наясно с тези изисквания, тъй като те могат да повлияят на пазарната стойност и ликвидността на имотите.
Наредба РД-02-20-3 от 9 ноември 2022 г. за техническите изисквания към енергийните характеристики на сгради
Тази наредба определя минималните изисквания за енергийните характеристики на нови и съществуващи сгради в България. Тя въвежда задължителни стандарти за енергийна ефективност, които трябва да бъдат спазвани при проектирането, строителството и обновяването на сгради. Оценителите и брокерите трябва да познават тези изисквания, тъй като те влияят върху стойността и пазарната привлекателност на имотите.
Въздействие върху работата на оценителите, брокерите и агенциите за недвижими имоти
Промените в стандартите и регулациите налагат оценителите и брокерите да адаптират своята практика към тези промени. Това е от съществено значение за поддържане на професионализма и конкурентоспособността на оценителите и брокерите на недвижими имоти в динамично променящата се среда.
• Оценка на енергийната ефективност: Включване на анализ на енергийните характеристики на сградите при определяне на тяхната стойност.
• Спазване на новите стандарти: Прилагане на актуализираните EVS и IVS стандарти в процеса на оценяване.
• Съобразяване с регулаторните изисквания: Отчитане на изискванията на Регламент (ЕС) 2024/1623 и Наредба РД-02-20-3 при оценка и посредничество при сделки с недвижими имоти.
• Постоянно обучение: Участие в обучения и семинари за запознаване с последните промени в стандартите и регулациите.
Промените в стандартите за оценка на недвижими имоти, новите регулации и изискванията за енергийна ефективност значително ще повлияят на работата на брокерите и агенциите. Основните начини, по които това ще се отрази, включват:
1. Повишена необходимост от експертиза по енергийна ефективност
Брокерите ще трябва да придобият по-задълбочени познания за енергийната ефективност на сградите и нейното влияние върху стойността на имотите. Клиентите (както купувачи, така и продавачи) ще очакват повече информация относно енергийните характеристики на даден имот, включително наличието на сертификати за енергийна ефективност, потенциал за подобрения и очакваните разходи за отопление и охлаждане.
2. Търсене на по-прозрачни и детайлни оценки
Новите стандарти за оценяване на недвижими имоти (EVS и IVS) изискват по-обективни и детайлни анализи при определяне на пазарната стойност на даден имот. Това означава, че агенциите ще трябва да работят в по-тясно сътрудничество с лицензирани оценители, за да гарантират, че предлаганите имоти отговарят на новите регулаторни изисквания.
3. По-високи изисквания при сделките с банково кредитиране
Регламент (ЕС) 2024/1623 (CRR) налага по-стриктни критерии за оценка на имоти, които се приемат като обезпечение по ипотечни кредити. Това ще затрудни финансирането на сделки с недвижими имоти, особено за по-стари сгради, които не отговарят на новите изисквания за енергийна ефективност. Брокерите ще трябва да съдействат на клиентите си с допълнителна документация и оценителски доклади, които доказват стойността на имота спрямо новите регулации.
4. Промени в маркетинговите стратегии
Заради нарастващата роля на енергийната ефективност в процеса на вземане на решения, агенциите ще трябва да адаптират маркетинговите си стратегии. Обявите за имоти ще трябва да включват информация за енергийната ефективност, възможности за подобрения и прогнозни разходи за поддръжка. Клиентите ще търсят по-добре информирани брокери, които могат да ги консултират относно дългосрочните икономии, свързани с по-енергийно ефективни имоти.
Въздействие върху пазара на недвижими имоти и сделките със стари сгради
Новите регулации и изисквания ще окажат значително влияние върху цялостната динамика на пазара на недвижими имоти, като ще засегнат както новото строителство, така и сделките със стари сгради.
1. Очаквано намаляване на търсенето на стари сгради
Една от най-сериозните последици от новите изисквания е, че старите сгради, които не отговарят на съвременните стандарти за енергийна ефективност, ще станат по-малко привлекателни за купувачите. Очаква се, че все повече клиенти ще търсят имоти, които имат добър енергиен клас, тъй като това ще им гарантира по-ниски разходи за поддръжка и по-висока ликвидност при евентуална препродажба.
2. Увеличени разходи за реновиране и модернизация
Продавачите на имоти старо строителство ще бъдат принудени да направят инвестиции в енергийна ефективност, за да могат да продадат имотите си на конкурентни цени. Това включва саниране, подмяна на дограма, модернизация на отоплителни и климатични системи и внедряване на възобновяеми енергийни източници. Брокерите ще трябва да консултират клиентите си относно възможностите за финансиране на подобни подобрения, включително държавни и европейски програми за енергийна ефективност.
3. Трудности при ипотечно финансиране на стари сгради
Банките ще бъдат по-внимателни при отпускане на кредити за покупка на стари сгради, особено ако те не отговарят на минималните изисквания за енергийна ефективност. Това може да доведе до по-ниски оценки на имотите и по-ниски кредитни суми, което ще затрудни сделките в този сегмент.
4. Преразпределение на цените на пазара
Очаква се ценовото разминаване между новото и старото строителство да се увеличи още повече. Докато модерните, енергийно ефективни сгради ще запазят или дори ще повишат стойността си, старите сгради с ниска енергийна ефективност вероятно ще поевтинеят, за да останат конкурентоспособни. Това може да доведе до нови възможности за инвеститори, които искат да купуват и реновират такива имоти с цел последваща продажба или отдаване под наем.
5. Повишен интерес към програми за саниране и обновяване
Пазарът на недвижими имоти вероятно ще бъде повлиян и от различни държавни и европейски програми за енергийна ефективност. Собствениците на стари сгради ще търсят начини да се възползват от субсидии и кредити с преференциални условия, за да обновят имотите си. Брокерите и агенциите ще трябва да са добре информирани за тези програми, за да могат да консултират клиентите си и да улеснят сделките.
Новите европейски и международни стандарти за оценяване (EVS и IVS), както и регулаторните изисквания от Регламент (ЕС) 2024/1623 и Наредба РД-02-20-3, ще доведат до сериозни промени в сектора на недвижимите имоти. Оценителите, брокерите и агенциите ще трябва да се адаптират, като интегрират нови методи за оценка, консултация и маркетинг.
Най-голямото предизвикателство ще бъде за пазара на стари сгради, където очакваните затруднения при финансирането и намаляващото търсене могат да доведат до спад в цените. В същото време, новото строителство и реновираните енергийно ефективни имоти ще се радват на по-висок интерес и по-добри условия за финансиране.
За да останат конкурентоспособни, брокерите и агенциите ще трябва да разширят експертизата си в сферата на енергийната ефективност, да познават регулаторните изисквания и да предлагат по-целенасочени решения както за продавачите, така и за купувачите на имоти.