През юли 2025 година България официално получи одобрение да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г. Това историческо събитие активира доминираща роля на макроикономическия фактор — очакванията за присъединяване доведоха до ускорен ръст на цените на имотите през 2025 г. Факт е, че през първото полугодие обемът на инвестициите в търговски недвижими имоти в Централна и Източна Европа нараства с цели 52% до € 5.3 млрд — и България допринася за това състояние на ясно изразен възход.
Според анализи на националната асоциация, жилищните цени нарастват с умерени 5–8% през Q1 2025 г. във вътрешността, но това прикрива сериозен натиск в София, Пловдив, Варна и Бургас, където достъпността на жилищата е спаднала до 20% за 6‑месечен период. Към юли се очаква ръст до 18% годишно, подобно на тренда в Хърватия преди влизане в еврозоната.
Освен жилищни имоти, активни инвеститори развиват и мащабни търговски и логистични проекти — особено складови терминали, подкрепяни от nearshoring тенденции и европейски инвеститори.
Ипотечно кредитиране: условия, лихви, динамика
Средни лихвени проценти
По данни на БНБ към април–май 2025 г. средната лихва по новоотпуснати жилищни кредити е около 2.45 – 2.52%postbank.bg+6CreditLand+6nsni.bg+6. Финансовите институции като Банка ДСК отбелязват лек растеж в кредитните портфейли — среден размер на ипотеките е около 200 000 лв., като за София достигат 240 000 лв. (Източник: dskbank.bg)
Рестрикции на БНБ
От октомври 2024 г. БНБ въвежда нови правила: максимум 30-годишен срок, кредитиране само до 85 % от стойността и ограничение доход/задължение. Ефектът: очаква се спад на темпа на кредитиране с 10–15 % през 2025 г. (Източник: nsni.bg)
Бъдеще на лихвите
Към началото на юли 2025 г. основният лихвен процент на БНБ е понижена до 1.82% (от 1.91% през юли) bnb.bg. Анализатори според данни на Creditland и Bloomberg TV отбелязват, че банките нямат намерения за повишаване на лихвите до края на 2025 г., тъй като влизането в евро зоната може да забави промяната до 2026 г. (Източници: CreditLand, nsni.bg)
Банка ДСК прогнозира стабилни ипотечни лихви между 2.5% и 2.7% през 2025 г., подкрепени от висок депозитен растеж и ликвидност в икономиката. (Източник: dskbank.bg)
Пазарно търсене
Растящите доходи и цените мотивират българите да теглят ипотечни кредити, често мотивирани от стремежа да „купят сега, преди растежът да стане непосилен“. Анализ на Банка ДСК от Residential Forum 2025 показва, че средните заплати се увеличават с около 15% годишно, съчетано с много ниска безработица (~4%), което създава стимулиращ фон за потребителите да действат бързо, преди пазарът да узрее за корекция.
Освен това, според данни на Creditland към ноември 2024, ръстът в ипотечното кредитиране е 44% спрямо същия период през 2023 г., като средният размер на кредита се е увеличил с ~17%. Това означава, че много домакинства действително се възползват от нарастващата заплата и ниските лихви, за да се оборудват с качествено жилище чрез заем.
Към това добавяме и динамиката на онлайн търсенето: най-често търсени са ключови фрази като „ипотечен кредит условия 2025“, „лихви по ипотека“, и „ипотечен кредит с най-ниска лихва“ – явен показател, че потребителите активно сравняват предложения и искат да купят в момента, когато условията са най-благоприятни.
Международни инвеститори засилват интереса си към ваканционни курорти и логистични проекти.
Големите инвестиционни потоци към ваканционни курорти и логистични проекти в градове като София, Пловдив, Варна и Бургас нарастват значително през юли – август 2025. Този интерес се подхранва от тенденцията за „nearshoring“ — преместване на вериги на доставките от Западна Европа към по-близки пазари като България. Инвеститорите търсят логистични, индустриални и складови площи близо до портове и инфраструктура.
Освен това, проекти за ваканционни имоти край Черноморието и в курортни зони са разширени от чуждестранни купувачи и фондове, привлечени от сравнително по-ниските цени и потенциал на наемите. Български и чужди агенции съобщават за високо търсене на морски имоти, особено в Бургас и Варна, където офертите за туристически и дългосрочен наем стимулират интерес към покупка.
Инвестицията се насочва и към градове като София и Пловдив, където логистичните проекти и изграждането на центрове за електронна търговия растат, подкрепени от европейски фондове и търсенето на геополитически близост спрямо ЕС и Балканите.
Обобщение:
-
Цените на имотите се ускоряват през юли–август 2025, частично под влияние на одобрението за присъединяване към еврозоната.
-
Пазарно търсене - Заплатите растат с ~15%, кредитирането с 44%, средният заем +17%, активно онлайн търсене на ипотечни условия
-
Ипотечните лихви остават ниски, с очаквана стабилизация при около 2.5–2.7 %, въпреки регулациите на БНБ.
-
Инвестиции и nearshoring — включително логистични центрове, курортни имоти и търговски обекти в ключови градове — нарастват значително купувачите.
За какво да вниват потребители и инвеститори:
-
Следи банковите оферти по ГПР (годишен процент на разходите), не само рекламна лихва.
-
Ако планирате кредит — важно е да имате поне 20–30 % самоучастие, за да получиш по-добра оферта от банката. За максимална сигурност личното финансиране е препоръчително да бъде над 30% с известен запас от фанасови средства за черни дни.
-
Бъдиете внимателен със срока на кредита и с изискванията доход/задължение. По-големият срок на кредита означава по-ниска месечна вноска. Това може да ключов момент за вас, в периоди на криза.
-
Ако основната цел е инвестиция и запазване на стойност - то разглеждайте имотите в градове с устойчив растеж като Пловдив и Варна, където търсенето продължава, както и алтернативни дестинции с добра доходност като съседна Гърция.