Ипотечното кредитиране в България е в процес на значителна трансформация, под влияние на нови законодателни инициативи и съдебна практика, насочени към по-голяма прозрачност и защита на потребителите. През април 2025 г. правната кантора Kinstellar публикува експертен обзор върху ключовите промени в банковото и финансовото право, които имат пряко отражение върху ипотечния пазар.
Ограничения върху банковите такси и комисиони
Една от най-значимите реформи е предложението за изменение на Закона за кредитните институции, с което се предвижда въвеждането на тавани за банковите такси и комисиони. Според законодателите, печалбите на банковия сектор са нараснали с 420% от 2020 г. насам, като почти половината от този ръст се дължи на увеличените такси. С новия проектозакон се цели ограничаване на тези разходи, като таксите няма да могат да надвишават реалната стойност на предоставяната услуга, включваща труд, материали и управление. Забележително е, че след влизането на България в еврозоната (планирано за 1 януари 2026 г.), банките ще бъдат забранени да повишават таксите си в продължение на 12 месеца.
Правна яснота относно ипотеки върху бъдещи имоти
С решение от март 2025 г. Върховният касационен съд потвърди, че е възможно учредяване на ипотека върху сгради, които все още не са построени, при условие че договорът за ипотека ги индивидуализира достатъчно. Това създава правна сигурност за инвеститори и кредитори, които участват във финансиране на строителни проекти, особено в сектора на ваканционните и жилищни имоти.
Лихви при просрочие и предсрочна изискуемост
Съществена промяна се предлага и по отношение на лихвите при просрочие. Законопроект за изменение на Закона за задълженията и договорите предвижда намаляване на законната лихва от основен лихвен процент + 10% на основен лихвен процент + 4% при задължения към физически лица, и +8% при такива между компании. Това ще облекчи финансовата тежест върху потребителите при забавени плащания по ипотечни кредити.
Допълнително, съдебната практика утвърди, че при обявяване на кредита в предсрочна изискуемост, не е необходимо уведомяване на поръчителите — достатъчно е уведомление само до длъжника. Това улеснява процедурите по събиране на задължения за банките.
Възможно увеличение на лихвите след приемането на еврото
С наближаването на членството на България в еврозоната (целевата дата е 1 януари 2026 г.), все повече внимание се обръща на бъдещото влияние върху лихвените проценти по ипотечните кредити. След въвеждането на еврото, основен ориентир за определяне на лихвите по новоотпуснатите ипотечни кредити ще стане Euribor (Euro Interbank Offered Rate) – средната лихва, по която водещи европейски банки отпускат средства една на друга.
Понастоящем Euribor се намира на значително по-високи нива спрямо историческите си минимуми в периода 2015–2021 г. и макар да се очаква стабилизиране през 2025–2026 г., преходът към европейските индекси означава, че лихвените нива в България ще бъдат по-силно обвързани с решенията на Европейската централна банка.
Какво означава това за кредитополучателите?
По-висока променлива лихва: Кредитите, обвързани с Euribor, ще следват колебанията на пазара в еврозоната. Това може да доведе до по-високи месечни вноски при покачване на индекса.
Промяна в референтните индекси: В момента в България се използват базови лихвени проценти определени от БНБ или фиксирани стойности. След приемането на еврото, тези механизми ще бъдат заменени с европейски индекси като 3-месечен или 6-месечен Euribor.
Повече прозрачност, но и риск: Макар Euribor да е публичен и прозрачен индекс, той носи и риск от повишения, което прави важното клиентите да се информират добре за условията на договорите си.
Очакванията са, че банките ще започнат да адаптират условията си още през 2025 г., преди официалното въвеждане на еврото, като предложат хибридни или преходни продукти с фиксирана начална лихва, последвана от променлива, обвързана с Euribor.
2025 г. се очертава като година на значителни реформи в ипотечното кредитиране в България. Законодателните инициативи, съчетани със съдебната практика, целят да осигурят по-голяма защита за потребителите и да създадат предвидима среда за финансовите институции. Очаква се тези мерки да повишат доверието в ипотечния пазар и да насърчат инвестициите в недвижими имоти.
Продавате недвижим имот?
Ние ще Ви помогнем да продадете своя имот бързо и на най-добра цена.
Споделете нашата статия
Facebook 
X 
LinkedIn 
Instagram
Тази статия е с чисто информационна цел и не представлява препоръка за покупко-продажба на недвижим имот. Всички „материали“ (включително снимки, графики, текстове), са собственост на нашата компания, поради което са защитени от Закона за авторското право на Република България. При копиране на „материали“ се прилагат общите правила и условията за ползване.