Глобалната жилищна криза принуждава мегаполисите по света да прибягват до все по-радикални фискални мерки. Поредният ярък пример дойде от френската столица, където Общинският съвет на Париж одобри безпрецедентно удвояване на данъка върху незаетите жилища, считано от 1 януари 2027 г. Основната цел на френските власти е ясна — да се окаже силен натиск върху собствениците, за да върнат приблизително 20 000 имота обратно на пазара за наеми или продажби, облекчавайки по този начин хроничния недостиг на жилища във френската столица.
Реформата във Франция стъпва върху Закона за бюджета, който позволява на местните общини да увеличат налозите драстично: от 17% на 30% след първата година, в която имотът е необитаем, и от 34% до внушителните 60% след втората година. На заден план остават критиките на дясната опозиция в Париж, според която това решение представлява чист данъчен натиск, а не реален пазарен стимул. Този френски сценарий обаче придобива изключителна актуалност в България, където в контекста на подготовката за Бюджет 2027 г. все по-осезаемо се заговори за мащабно актуализиране на данъчните оценки и въвеждането на прогресивна скала за втори и последващи имоти.
БЪЛГАРСКИЯТ КОНТЕКСТ: КРАЯТ НА ЕВТИНОТО ПРИТЕЖАНИЕ НА ИМОТИ?
В България дебатът за ниските имуществени налози се води от години, но през последните седмици правителствените намерения започнаха да придобиват конкретни измерения. Обсъжда се нова формула за данък "сгради", която предвижда актуализация на данъчните оценки (които в някои общини не са променяни от десетилетия) с до 30%, съчетана с диференциран подход. Основното жилище, в което собственикът живее, ще запази преференциалния си статут, но за всяко следващо жилище се предвижда прогресивно покачване на данъчната ставка.
„Първото основно жилище, където живее човек, трябва да бъде на една стойност. Следващите могат да бъдат на повишаваща се скала“, очертаха рамката управляващите.
Тази стратегия директно кореспондира с френската логика, макар у нас фокусът все още да е по-широк – не просто „незаети“ жилища, а всякакви неосновни имоти, държани често с чисто спекулативна цел или като алтернатива на банковите депозити.
КАКВИ БИХА БИЛИ ПОСЛЕДИЦИТЕ ЗА ПАЗАРА В БЪЛГАРИЯ?
Ако България приложи подобен сценарий за драстично увеличаване на данъците върху втори и незаети жилища, ефектът върху имотния пазар ще бъде дълбок и многопластов:
- Активиране на „скрития буфер“: По данни на статистиката, в големите градове като София, Пловдив и Варна процентът на необитаваните и празни жилища е изключително висок (на места надхвърлящ 30%). Много собственици предпочитат да държат апартаментите си затворени – без наематели, за да избегнат амортизация и конфликти, разчитайки единствено на капиталовия растеж. Осезаемото фискално тежестно обременяване ще ги принуди да вземат бързо решение: или да извадят имотите на наемния пазар (което ще увеличи предлагането и ще свали нивата на наемите), или да ги продадат.
- Охлаждане на цените: Засиленото предлагане на пазара за „продажби“ би охладило темповете на поскъпване на жилищата, които у нас продължават да растат с бързи темпове въпреки общото забавяне на броя сделки.
- Риск от прехвърляне на тежестта: Съществува сериозен риск от негативни странични ефекти. При липса на работещ механизъм за контрол, част от собствениците на отдадени под наем имоти просто ще се опитат да прехвърлят тежестта на по-високия данък върху крайните потребители – наемателите, което може да доведе до краткосрочен скок на наемите в централните райони.
КОЙ ПЕЧЕЛИ И КОЙ ГУБИ ОТ ПРОМЯНАТА?
Въвеждането на прогресивен данък върху имотите в България ще пренареди картите по следния начин:
ПЕЧЕЛИВШИ:
- Общинските бюджети: Очаква се значително нарастване на местните приходи, което теоретично би следвало да се инвестира в градска инфраструктура, паркинги и зелени площи.
- Купувачите на първо жилище: Потенциално охлаждане на цените на имотите и по-голям избор на пазара поради разпродажби от страна на дребни инвеститори.
- Наемателите (дългосрочно): Ако пазарът се наводни с празни до момента жилища, засилената конкуренция между наемодателите ще стабилизира или понижи наемните нива.
ГУБЕЩИ:
- Собствениците на множество имоти: Разходите за поддръжка на портфолио от „затворени“ апартаменти ще нараснат драстично, свивайки нетната доходност от инвестицията.
- Спекулативните инвеститори: Моделът „купувам на зелено, за да продам след 5 години, без изобщо да отдавам под наем“ става икономически неизгоден заради текущите данъчни разходи.
- Строителните предприемачи: Възможно е забавяне на инвестиционния интерес от страна на купувачи, които придобиват по 3-4 апартамента в една сграда единствено с цел съхранение на стойност на капитала.
ВЛИЯНИЕ ВЪРХУ ЖИЛИЩНИЯ СЕКТОР И ПАЗАРНАТА ДИНАМИКА
В краткосрочен план пазарът ще навлезе в период на изчакване и адаптация. Ще наблюдаваме преструктуриране на инвестиционните портфейли. Част от капиталите, които традиционно се насочват към тухли и бетон, вероятно ще потърсят алтернативи на международните финансови пазари или в други ликвидни активи.
В средносрочен план строителният сектор ще трябва да се преориентира. Ако купувачите с цел инвестиция намалеят, предприемачите ще започнат да проектират сгради, съобразени изцяло с нуждите на реалните ползватели — с по-функционални разпределения и в райони с развита инфраструктура, вместо да залагат на затворени комплекси, които остават наполовина тъмни през нощта.
Опитът на Париж показва, че времето на либералната данъчна политика спрямо недвижимата собственост в Европа изтича. България няма как да остане изолиран остров на ниските данъци, особено при растящи бюджетни дефицити и обществено недоволство от недостъпните цени на жилищата за младите семейства. Въпреки това, за да бъде успешна имотната реформа у нас, тя не трябва да бъде наложена като шоков инструмент за бързо пълнене на хазната, а като прецизно калибрирана дългосрочна стратегия. В противен случай рискът от сива икономика, фиктивни прехвърляния на имоти на роднини и изкуствено помпане на наемите ще надделее над ползите от пазарната регулация.
ИЗТОЧНИЦИ И ПОЛЕЗНИ ВРЪЗКИ:
Международни и френски източници (Реформата в Париж за 2027 г.):
- Loi de finances (Закон за бюджета на Франция): Официалното уеб приложение на френското правителство разяснява сливането на данъците за празни жилища и новите тавани за общините.
Service-Public.gouv.fr — Impôts locaux: Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 - CAFPI (Френски имотен и финансов анализатор): Подробен анализ на решението на Общинския съвет на Париж за прогресивното вдигане на ставките до 30% и 60% върху данъчната оценка на незаетите обекти.
CAFPI — Logements vacants : Paris va doubler la taxe en 2027, faut-il vendre ou louer ? - Watson (Информационна агенция): Отразяване на гласуването в общината в Париж на извънредните фискални мерки с цел връщане на 20 000 имота на пазара.
Watson.ch — Paris durcit le ton contre les logements vacants
Български източници (Обсъждани промени за Бюджет 2027 и ЗМДТ):
- Investor.bg: Основен източник за официалното говорене от страна на народни представители за готвената актуализация на данък „сгради“ с до 30% в Бюджет 2027 г. и въвеждането на повишаваща се скала за втори и следващи имоти.
Investor.bg — В Бюджет 2027 се подготвя актуализиране на данък сгради с до 30% - Народно събрание на Република България: Законопроекти и мотиви към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) относно реформите в преизчисляването на местните налози и такси и данъчните оценки.
Parliament.bg — Законопроекти и стенограми по ЗМДТ - Lex.bg / Труд и Право (Правна база данни): Нормативна уредба и правен анализ на дефиницията за „основно жилище“ съгласно действащия ЗМДТ и предвидените законови облекчения от 50%, спрямо които ще се калибрира прогресивната скала за неосновни имоти.
Закон за местните данъци и такси — Облагане на недвижимите имоти
Продавате недвижим имот?
Ние ще Ви помогнем да продадете своя имот бързо и на най-добра цена.
Споделете нашата статия
Facebook 
X 
LinkedIn 
Instagram
Тази статия е с чисто информационна цел и не представлява препоръка за покупко-продажба на недвижим имот. Всички „материали“ (включително снимки, графики, текстове), са собственост на нашата компания, поради което са защитени от Закона за авторското право на Република България. При копиране на „материали“ се прилагат общите правила и условията за ползване.